上級Q６〜１０

Q6.欠陥マンションの見抜き方を教えて。

A.目に見える場所に、明らかな欠陥があるマンションは、そうそうありません。目に見えない部分の欠陥であるからこそ、購入したあとに気づくことが多いのです。耐震性はもちろんのこと、配管工事や遮音性なども非常に気になるところでしょう。しかし、これら基礎部分の欠陥を素人の私たちが見抜くことは大変難しいことです。心配であれば、構造計算書などを専門家に渡して確認してもらうよりほかにありません。まずは不安点や気になる点などを売主の業者に確認し、説明を受けるようにしましょう。自らが納得した上で購入することが、一番大切なのです。

Q7.投資用物件って何？

A.マンション投資に使用する物件のことをいいます。マンション投資とは、購入したマンションを賃貸に出すことで家賃収入を得ることです。一言でいうならば「マンション経営」です。マンション経営というと「マンション一棟をまるまる購入し、賃貸する」というイメージが強いですが、実際には一室のみを購入してマンション経営する場合も多くみられます。マンション経営は有益な資産運用ができ、また景気の善し悪しに左右されずに一定の収入を得られることから、現在、注目されている資産運用のひとつです。

Q8.投資用物件には、どんなマンションが好まれるの？

A.首都圏や大都市などでは、ワンルームマンションの需要が増えています。都市回帰現象、未婚者や離婚者の増加などによって、単身世帯数が増えているためでしょう。現在、ワンルームマンションは需要よりも供給が不足しているといわれています。そのため、長期的に安定した収入を得やすいと考えられます。少子化の影響もあり、今後も3LDK以上の大きめの間取りのマンションの需要は減っていくと予想されています。したがってマンション経営の主流は、ワンルームマンションになるといえるでしょう。

Q9.投資用物件による利益は、どのように想定するの？

A.投資用物件を探す際に、「利回り」という言葉を目にすることが多いと思います。投資用物件による利益は、一般的にこの「利回り」を使って考えます。利回りとは、「いくら投資していくら回収できるかをパーセンテージで表したもの」です。利回りには、「表示（表面）利回り」と「実質利回り」の2つがあり、表示利回りは「年間賃料÷物件の購入価格×100」で計算されます。一方の実質利回りは、管理費や修繕積立金、固定資産税などの「必要経費」を考慮して計算されます。実質利回りを目安に、利益を計算するのが、投資用物件においての一般的な考え方です。

Q10.個人でもマンションを経営できるの？

A.もちろんできます。しかし、マンション経営は莫大な住宅ローンや固定融資を受けることから、大きなリスクを背負うことになります。そのため、利回りを考えた上での返済プランやライフプランをしっかりと立てて、マンション経営に乗り出すことが重要です。また、賃貸を前提とした物件を探すことになりますから、特にワンルームの場合は「駅から近い」「メンテナンスや管理がしっかりしている」「設備が充実している」など、利用者に選ばれやすい物件を探すことも大切です。